来源/物流指闻（ID：wuliuzhiwen）
作者/肖远
这里为物流界所熟知的是中国快递物流企业的高地，诸如业内熟知的“三通一达”、极兔等9家快递企业的全国和区域总部所在，也不乏安能、壹米滴答、递一国际物流、则一供应链、唯捷城配等业内知名的物流企业聚集。
实际上，立足于中国长三角经济圈的中心地带，地处江、浙、沪“二省一市”交界处这一优越的区位优势、丰富的交通资源和良好的政策环境，产城融合的后发优势在青浦得到充分发挥，这里成为区域产业集聚发展的最佳场所之一。
除了成功打造快递物流这一千亿产业集群外，高端装备、软件信息、医疗器械也是上海青浦区力推的重点产业。作为八家跨国公司的地区总部和八家外资研发中心的所在地，青浦区总部经济亦十分活跃。
因此，也不难理解，青浦区为何会成为物流地产的必争之地。
近期，物流指闻走进位于上海青浦区的ESR上海青浦白鹤物流园实地探访，在这个超大型现代物流园，其区位与交通优势得天独厚：距离上海市中心约50公里，距离虹桥机场不到30公里，紧邻着京沪高速、沪常高速、上海绕城高速和崧泽高架。
“Location、Location、Location”,当企业考量选择入驻哪家物流园时，选址无疑是首要且最重要的因素。当然ESR上海青浦白鹤物流园的核心优势不仅如此，在此次实地探访中，物流指闻了解到，这个园区还在规模体量、空间规划、建筑设计、可持续表现、智能化等诸多方面展示出当前阶段ESR乃至国内行业前沿的特性。
可以说，在这里，我们看到了国内物流园发展的未来走向。
地下恒温仓库、屋顶太阳能发电、制冷系统热回收等新技术与新设备的加持，让ESR上海青浦白鹤物流园真正实现了低碳与高效运营，其亮点值得一一拆解：
园区占地面积约390亩、建筑面积逾559,000平方米——这一超大规模体量不仅让ESR上海青浦白鹤物流园成为ESR在国内面积最大的园区，而且放眼整个物流地产行业来说也颇为少见。其中，园区一期建筑面积为34.8万平方米，将在今年7月底完成交付，对面的二期建筑面积约21万平方米，预计在今年12月底完成整体交付。
越是大的园区，越是考验去化。但同样，对于一些大型企业而言，如果需要将长三角区域零散、分散的仓储布局整合在一起，如全国中心仓等，提高整个区域的供应链效率，这类大型园区会是一个很好的选择。
该园区具备了冷冻、冷藏、恒温、常温四大温区在内的一体化的物流园，可以满足餐饮零售、食品生鲜、生物医药等多类型客户的需求。物流指闻在园区实际探访时看到，虽然一期只是部分交付，也已经有部分企业入驻，主要是为上海区域内的主流茶饮、咖啡及餐饮品牌提供冷链仓储及配送，园区内冷藏车辆、城配车辆来往不绝。
在ESR园区负责人看来，冷链行业发展越来越多元化，对于仓库的要求不仅仅是冷冻和冷藏两个温度区间，这类四大温区一体化的结合，可以充分满足多温区不同类型产品的统一装车、统一派送，对于整体作业效率来说有很大的提升。
这个园区还有一个引入国外先进理念的独特的设计，通过面积逾5万平方米的超大型地下空间的建设，打造了国内首个地下恒温库，特别适合存放红酒、巧克力制品等特殊品类。物流指闻实地体验发现，在没有开启任何制冷设备的情况下，即使夏季户外室温已经高达35度，地下空间的温度仍然能保持在20度以下，超省电。
园区负责人在采访中透露，考虑大型货车进出的需要，这个地下恒温库在层高、承重等设计上均有特殊要求，还配备了两部承重5吨的电梯，方便大型货物装卸，因而整体造价偏高。这类超大型园区可以摊薄成本，才能支撑这一创新想法落地。
在ESR园区中，双坡道已经很常见了，但ESR上海青浦白鹤物流园的独特之处在于一期和二期项目共享两根坡道，且能够延伸到地下，与地下恒温库相连接。这些坡道的宽度和高度都采取特殊设计，并且园区每个单元的装卸门还配备了一个外置式月台和装卸平台，确保货车可以顺利停靠，更高效地满足客户需求。此外，考虑到园区超大规模下的最大车流量，对于每一个坡道在到达每一层分流的时候，设置了一个智能化的信号灯管理系统，最大程度实现园区内智慧调度。
该园区已获得了LEED金级认证，也利用闲置屋顶配备了光伏发电系统，可以满足园区内多家食品及医药冷链企业对于用电的需求。据园区负责人介绍，未来还会配置一部分储能设备，可以保证在市政限电以及夏季用电高峰时期，保障平稳运营。
事实上，作为由新经济驱动的亚太区最大不动产管理平台，ESR易商在中国39个经济发达城市运营和管理160多个园区，其中70个园区位于长三角地区，分布在上海、苏州、无锡、昆山、太仓、嘉兴等重点城市。
在不久前落幕的亚洲物流双年展期间，ESR上海青浦白鹤物流园就作为ESR易商今年在华东区最新落地的项目，作为其重点展示的一个项目。在探访过程中，该项目负责人亦形容该园区为“一次前瞻性尝试”。
这个园区不仅体现出ESR对高品质基础设施服务的追求，某种程度上也得以一窥国内物流地产行业的发展趋势与脉络。
（一）新经济驱动物流基础设施升级：从建筑规模、投资力度及配套服务上来说，传统的“农民仓”和这类高标仓之间不可同日而语，而单一的货物存储的仓储功能已经无法满足不同企业的多元化需求了，例如类似对于ESR上海青浦白鹤物流园多个温区、高效运转、低碳可持续发展的需求了。
长期来看，老破小的厂房和仓库逐渐将被市场所淘汰，取而代之的是市场份额不断增长的高标仓。当前这一轮产业升级依然是高标仓储物流业增长的最大驱动力，背后其实是以生物医药、高端装备和食品冷链行业等为代表的新经济。
同时，在国家战略政策及各地政府规划的引导下，以生物医药、智能制造、高端冷链等制造业与物流相结合的综合性产业园会越来越多。
（二）物流地产的韧性：尽管现在拿地政策趋紧、竞争加剧以及一些地方空置率上升，依托良好的政商文化环境、雄厚的产业基础及优质的配套服务设施，国内一线城市区位优越的高标物流仓储依然稀缺，并在出租率、租金增幅等方面显示出抗周期的韧性。
来自仲量联行的数据亦佐证了这一点，今年一季度，整体物流市场租金差异化进一步加深。具体来看，一线城市的租金受益于较为平稳的租赁需求仍保持上涨势头，其中，上海的租金同比增长了2.6%，在主要一线城市中涨幅位居第二。
据ESR园区负责人采访中透露，在经历过2022年上半年上海疫情冲击后，一些企业改变了仓储供应链布局策略，从环上海的周边城市转移至上海的其他区域，其中需求吸纳最多的就包括区位与交通优越的青浦区。
（三）绿色可持续发展纵深：从物流行业角度来说，ESG理念从虚到实，越来越深入人心。来自ESR园区负责人的一线感知是，“越来越多的客户提出要求园区采用绿色电力、绿色认证等符合ESG要求的举措，过去可能几乎主要是世界500强、全球性企业，而现在越来越多的国内企业提出这个需求。”
仓储作为基础设施底盘，不管是越来越多屋顶光伏发电系统、储能和海绵城市等设备和技术来说，包括ESR、普洛斯等在内的专业的物流地产开发商都在大力投资，其实也是迎合或者说反映出市场需求的增长趋势。
仅以绿色电力供给侧优化来说，ESR近期公布的ESG 2030发展蓝图确立的目标包括建成1,000兆瓦的屋顶太阳能发电装机规模，提出未来国内新建园区预计全覆盖屋顶光伏，现有的园区则陆续改造增设屋顶光伏，最终的目标就是实现所有园区全都覆盖屋顶光伏。
最后，回顾物流指闻近期与ESR易商集团中国区董事总经理王帅的独家对话，他曾表示，鉴于中国的经济发展体量，对现代物流设施需求的迅速增加，我们觉得这个市场未来潜力依然非常大。物流地产行业还没有进入到存量转型阶段，物流行业依然有很多需求，只是还没有完全释放出来。
截止2022年12月31日，ESR集团拥有总价值119亿美元的在建开发项目资产，集团开发项目动工达创记录的65亿美元，而开发项目竣工则达到了55亿美元，并在2022年下半年提速。目前，ESR 在中国的总资产管理规模为 325 亿美元，总建筑面积约为 1,430 万平方米。
以ESR上海青浦白鹤物流园等为代表，伴随着更多高标准的现代化物流园投入市场，希望能够作为基础设施底盘，为支撑起整个国内物流行业更高效更低碳地运转，发挥出更大的作用。
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