中国养老机构难以盈利的三大障碍

当前，中国老龄化日益突出的市场背景下，开发商纷纷进军养老地产市场，想从这个市场分得一杯羹。作为一个企业来讲，哪一个企业的投资都不是做“公益”，进入养老地产市场赚取应得的利润的目的是无可厚非的。

但是，养老地产及相关产业在政策层面仍然属于“非盈利机构”的范畴，如要做养老地产及相关服务行业，工商注册方面企业首先得注册一个“非盈利机构”，然后 再注册另外一个公司实体，这个公司实体在“非盈利机构”之下进行操作，这让投资者难免会绕了一大圈，在具体做事情时也会同样受到“非盈利机构”的牵制。

当前，至今被业内广泛称道为养老地产标杆项目或企业的，多数是由于前期通过多轮沟通，政府相关部门特批的一些政策保留下来的一些项目。这些项目被“歪打正 着”，在经历多年生死线上苦苦挣扎等待之后，迎来了市场的关注和“热捧”。有一些企业也开始以自己的模式为标杆进行品牌输出，或者进行项目复制开发。

但是，对于想进入养老地产市场的企业来讲，并不是一件容易的事情。其面临的政策、市场准入门槛等诸多方面的障碍，使其需要想法设法进行规避。此外，纯养老地产项目部分运营回报周期较长也使得开发企业转而进行房地产项目开发，这使得养老地产本身资产保值增值的程度超过了项目通过运营而增值的价值，这就导致开 发企业不愿意在运营上投入过多，从而不重视运营从中获得中长期的运营价值。

当前养老地产市场除了政策层面的壁垒需要打破之外，还需要引入多元化的市场竞争机制，允许多元化的资本进入这个市场。换一句话说，无论黑猫还是白猫，只要 操作规范、专业，能够盈利的养老地产运营机构才能够持续生存和发展下去，才是值得学习的好榜样，才是一只好猫。运营盈利在养老地产市场就显得非常重要，而 不是一味的“非盈利”。这就需要我们整个市场不断进行创新、改变。

首先， 对于缺乏投资渠道的民间资本、REITs、PE等应该给予准入的政策，并且破除政策上的壁垒，鼓励民间资本、REITs、PE等进入养老地产及养 老服务相关产业。只有养老地产市场吸引了多元化的资本进入，整个市场才会具有竞争，市场也才会有活力和发展动力，市场也才会不断走向成熟。

从美国的养老地产市场来看，美国养老地产的主流投资商是REITs。养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪七八十年代，大型REITs公司拥 有的物业数量可达600多处，其中，80%-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿 美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。中国的养老地产市场应该在这方面向美国学习。

其次、养老地产市场需要通过“市场化”的方式进行，政策应该给予这个市场充分的、公平的竞争环境，哪些企业或者资本能够在这样苛刻的养老地产市场环境中求得生存，哪些企业或资本或许就成为未来市场复制和学习的榜样。

第三、对于操作规范、专业，能够盈利的养老地产运营机构，树立市场标杆，并且通过行业操作标准化的体系建立，向整个市场进行推广，这样整个市场会不断成熟起来，更多的人才会享受到优质的养老服务。

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